Wet vaste huurcontracten
Al eerder publiceerden wij berichten op onze website over de Wet vaste huurcontracten. Deze wet treedt met ingang van 1 juli 2024 in werking. De wet bepaalt dat tijdelijke verhuur slechts nog mogelijk is voor maximaal twee jaar en dan alleen aan specifieke doelgroepen, zoals benoemd in het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst van 5 juni 2024’ (hierna: het Besluit). Er wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen tijdelijke verhuur van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte en ook niet tussen toegelaten instellingen (woningcorporaties) en andere verhuurders. Voorheen mocht onzelfstandige woonruimte nog voor maximaal vijf jaar tijdelijk worden verhuurd en waren alleen de toegelaten instellingen gebonden aan de doelgroepen. Dat verandert dus. Het blijft overigens mogelijk om doelgroepencontracten te sluiten (met jongeren, studenten, grote gezinnen etc.).
Tanja de Groot schreef op 12 maart 2024 een artikel op onze website over het ‘Ontwerpbesluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’ dat in februari 2024 naar de Eerste en Tweede Kamer was verstuurd. Zij besprak de daarin genoemde doelgroepen onder artikel 1 sub a t/m h van het Ontwerpbesluit aan wie verhuurders tijdelijk mogen verhuren. Het uiteindelijke Besluit wijkt echter op een aantal belangrijke punten af van het Ontwerpbesluit. Ik zal hieronder ingaan op de verschillen.
Tijdelijke verhuur slechts aan specifieke doelgroepen
Besluit specifieke groepen tijdelijke verhuur, artikel 1 onder c
In het Ontwerpbesluit was in artikel 1 onder c opgenomen: ‘‘personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren. Echter, in het Besluit is onder c de oude formulering uit artikel 22a Rtiv weer opgenomen: personen afkomstig uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke opvang 2015, of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte’’ (bedoeld zal zijn Wet Maatschappelijke Ondersteuning 2015).
Dit lijkt wellicht ruimte te bieden voor de bestaande praktijk waarin bijvoorbeeld tijdelijk wordt verhuurd aan mensen die in een echtscheiding verwikkeld zijn of in een andere sociale noodsituatie verkeren, maar dat ligt toch genuanceerder. Uit de Nota van Toelichting in het Besluit volgt namelijk dat het kabinet van mening is dat deze formulering te breed is en dat een scherpere afbakening noodzakelijk is. Die afbakening zal plaatsvinden door een in het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting voorgestelde uitbreiding van de urgentiecategorieën in artikel 12 lid 3 van de Huisvestingswet 2014.
Het komt er kort gezegd op neer dat nadat artikel 12 lid 3 Huisvestingswet 2014 wordt gewijzigd er geen tijdelijke huurovereenkomst meer mag worden gesloten met zomaar iedereen in een "sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte". Dat kan dan alleen als die betreffende persoon valt onder één van de categorieën genoemd in (het nieuwe) artikel 12 lid 3 Huisvestingswet 2014; bijvoorbeeld een woningzoekende die een voorziening voor beschermd wonen als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlaat. Het is nog niet bekend wanneer het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting in werking treedt en hoe de urgentiecategorieën in artikel 12 lid 3 van de Huisvestingswet 2014 dan precies komen te luiden. In de periode tot aan die wijziging van de Huisvestingswet 2014 blijft de formulering uit het Rtiv, en nu dus in het Besluit onder c, gehandhaafd. Het echter tot aan die wijziging ook nog wel goed opletten aan welke (kwetsbare) woningzoekende een tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangeboden.
Besluit specifieke groepen tijdelijke verhuur, artikel 1 onder d
De formulering van de doelgroep in artikel 1 onder d in het Ontwerpbesluit en het Besluit is niet gewijzigd. Het gaat om: ‘‘huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat’’.
De Nota van Toelichting op dit punt is wel gewijzigd. Zoals mijn collega Tanja de Groot in haar artikel aangaf, stond in de Nota van Toelichting in het Ontwerpbesluit vermeld dat het hier nadrukkelijk een groep huurders betrof waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract was beëindigd. Daarmee leek het niet langer mogelijk om bij wijze van een tweede kans een tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden juist ter voorkoming van of lopende een juridische procedure. Ook dat was een gangbare praktijk. Kritiek die daarop kwam heeft de Minister ter harte genomen.
In de Nota van Toelichting op het Besluit staat nu namelijk dat onder deze doelgroep niet alleen huurders vallen waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract wegens ernstige overlast is beëindigd, maar ook: ‘‘huurders die - nadat de verhuurder te kennen heeft gegeven een gerechtelijke procedure tot ontbinding te gaan voeren - vrijwillig hebben ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst omdat het zeer waarschijnlijk is dat een vordering van de verhuurder tot ontruiming wegens overlast zal worden toegewezen’’. Hiermee kan de bestaande praktijk waarin verhuurders ter voorkoming van een juridische procedure een huurder proberen te verhuizen met een tweede kans contract blijven bestaan.
Heeft u vragen over tijdelijke verhuur en vraagt u zich af of dit in een specifieke situatie na 1 juli 2024 nog wel mogelijk is, neemt u dan contact op met mij of één van onze andere huurrechtspecialisten en wij helpen u graag verder.