Verhuurder zegt huur sociale huurder met eigen woning op en krijgt gelijk

Wat was er aan de hand?
Ymere heeft in 2014 een sociale huurwoning verhuurd voor € 495,29 per maand. Twee jaar later, in 2016, koopt deze huurder een woning. De koopwoning is niet voor eigen gebruik, want de huurder verhuurt de koopwoning voor € 2.500,-- per maand. In 2021 koopt de huurder een tweede koopwoning en verhuurt deze voor € 2.000,-- per maand.

Ymere heeft de huurovereenkomst met haar huurder opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Ymere heeft de huuropzegging onderbouwd met verwijzing naar haar statutaire doel dat zij uitsluitend werkzaam is op het gebied van volkshuisvesting, zoals omschreven in de Woningwet. Het is volgens Ymere niet terecht dat zij een sociale huurwoning verhuurt aan een huurder die zelf ook woningen bezit en verhuurt (en dus in zijn eigen woonruimte kan voorzien). Volgens haar moet de huurder in zijn eigen woning en houdt hij ten onrechte een sociale huurwoning bezet. Ymere wil daarom dat de huurovereenkomst eindigt, zodat zij deze woning kan verhuren aan huurders die geen sociale huurwoning kunnen krijgen.

Wat is dringend eigen gebruik?
De wet bepaalt dat een verhuurder de huurovereenkomst alleen kan opzeggen als de verhuurder een opzeggrond heeft. Deze opzeggronden zijn limitatief – dat wil zeggen: er zijn geen andere gronden mogelijk – opgenomen in artikel 7:274 lid 1 BW. Een van deze opzeggronden is ‘dringend eigen gebruik’ (lid 1 sub c). Deze grond luidt:

indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e, andere passende woonruimte kan verkrijgen;

Een beroep op dringend eigen gebruik kan alleen als aan de volgende drie voorwaarden wordt voldaan:
1.       De verhuurder heeft de huurwoning dringend nodig voor eigen gebruik;
2.       zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan de belangen van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst;
3.       het staat voldoende vast dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

In de wet zijn enkele specifieke doelgroepen genoemd. Dit zijn de zogeheten doelgroepcontracten (artikel 7:274a BW tot en met 7:274g BW). Hieronder vallen onder andere studentencontracten, ouderencontracten, jongerencontracten en huurovereenkomsten voor grote gezinnen. Als een persoon niet langer aan de eisen van de doelgroep voldoet, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

Let op: de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen staat los van het feit dat een huurovereenkomst ook door de rechter kan worden beëindigd op grond van een tekortkoming van de huurder. Hiervoor is geen huuropzegging vereist.

Wat oordeelt de rechter?
De rechtbank Amsterdam stelt Ymere in het gelijk en oordeelt dat Ymere de sociale huurwoning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurder moet de sociale huurwoning daarom per 1 september 2025 verlaten.

Hoe motiveert de rechter zijn oordeel?
In zijn vonnis gaat de rechter de drie voorwaarden voor een succesvol beroep op dringend eigen gebruik langs.

1. Dringend nodig voor eigen gebruik
De rechter oordeelt dat een beroep op dringend eigen gebruik ook mogelijk is als de huurovereenkomst wordt opgezegd ten behoeve van een ander. Het is dus niet nodig dat de verhuurder de huurwoning na ontruiming zelf gaat bewonen.

Verder oordeelt de rechter dat Ymere haar sociale huurwoningen verhuurt aan huurders uit de doelgroep. De doelgroep van Ymere als woningcorporatie bestaat uit personen die vanwege hun inkomen of andere omstandigheden niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien (zie bijvoorbeeld art. 47 lid 1 sub a Woningwet). Deze doelgroep staat als zodanig niet specifiek in het Burgerlijk Wetboek, maar de hiervoor genoemde wettelijke doelgroepen kunnen volgens de rechter hiermee worden uitgebreid. De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ vindt de rechter niet limitatief. De huurder van Ymere behoort volgens de rechter niet langer tot de doelgroep van huurders die niet in eigen woonruimte kan voorzien, omdat hij twee koopwoningen bezit en daarmee in zijn eigen huisvesting kan voorzien. Ymere heeft de woning daarom nodig voor eigen gebruik. 

Ymere heeft de woning volgens de rechter ook dringend nodig omdat het in Amsterdam 13 jaar duurt voordat een woningzoekende een sociale huurwoning krijgt toegewezen. Om lang wachtende huurders zo snel mogelijk van een woning te voorzien, heeft Ymere de woning daarom ook dringend nodig, aldus de rechter.

 Aan de eerste voorwaarde wordt volgens de rechter dus voldaan.

 2. Belangenafweging
Ymere heeft haar belang onderbouwd met een beroep op de goede verdeling van sociale huurwoningen aan huurders die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Als een huurder een woning bezet houdt waar hij eigenlijk geen recht (meer) op heeft, dan verstoort hij deze verdeling. De huurder heeft aangevoerd dat hij belang heeft om de huurovereenkomst voort te zetten omdat hij bij een ontruiming nergens naartoe kan verhuizen. Beide koopwoningen zijn verhuurd en hij heeft onvoldoende inkomen om een derde koophuis te kopen.

De rechter oordeelt dat de maatschappelijke belangen van Ymere zwaarder wegen omdat het belangrijk is dat alle sociale huurwoningen evenredig worden verdeeld.

3. Andere passende woonruimte
Ymere heeft aangevoerd dat de huurder al andere woonruimte heeft, omdat hij na ontruiming in een van zijn koopwoningen kan gaan wonen. De huurder voert aan dat hij daar niet kan wonen omdat deze zijn verhuurd. Bovendien stelt hij dat als hij in een van zijn koopwoningen zal gaan wonen, de woonlasten zullen toenemen en dat hij die lasten niet kan betalen.

De rechter oordeelt dat het verweer van de huurder niet slaagt, omdat hij de huurovereenkomsten met zijn huurders zou kunnen beëindigen. Daarna kan hij in de koopwoning gaan wonen. De stellingen over de vaste lasten heeft de huurder niet onderbouwd, zodat de rechter die afwijst.

Conclusie
Deze motivering leidt tot het oordeel dat het beroep van Ymere op dringend eigen gebruik slaagt en de huurder de woning aan Ymere moet opleveren.

Hoe gaat het nu verder?
De rechtbank Amsterdam heeft de huurovereenkomst beëindigd per 1 september 2025. Het vonnis is echter – conform de wet -  niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit houdt in dat Ymere de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam moet afwachten, indien de huurder in hoger beroep gaat. Tot die tijd mag Ymere de woning niet ontruimen.

Wat betekent dit voor de praktijk?
De uitspraak van de rechtbank Amsterdam houdt in dat een huurder van een sociale woonruimte die zelf ook een eigen koopwoning bezit en verhuurt, de sociale huurwoning moet verlaten. Als een woningcorporatie sociale huurwoningen verhuurt aan huurders met een koopwoning, kan zij mogelijk met een beroep op dit vonnis van de rechtbank Amsterdam mogelijk de huurovereenkomst beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. Of het gerechtshof en/of andere rechtbanken hetzelfde naar vergelijkbare zaken kijken, zullen we moeten afwachten. In een procedure zijn uiteraard verder altijd de specifieke feiten en omstandigheden van belang. Elk geval is immers anders.

Zodra er ontwikkelingen zijn, houden wij u hiervan op de hoogte.